Piscine in condominio? E’ indispensabile governare il rischio

Qualche giorno fa siamo stati a Desenzano per l’importante convegno “Condominio all’Aria Aperta” organizzato da ANACI Brescia.

Nel corso della giornata si è discusso molto di piscine in condominio, puntando lo sguardo sia sugli aspetti tecnici sia sugli accorgimenti e le norme di sicurezza.
Tra i qualificati relatori erano presenti anche avvocati ed esperti di diritto condominiale a cui è stato affidato il compito di aggiornare sulle responsabilità a carico degli amministratori e dei condomini.
E’ stata un’occasione preziosa per registrare alcune riflessioni e consigli da tenere a mente con l’obiettivo di prevenire  i rischi derivanti dalla presenza di una piscina in condominio.

Queste riflessioni confermano quanto già riferito in merito all’orientamento della giurisprudenza sulle responsabilità per danno causato dai beni in custodia. Sono inoltre interessanti perché fanno intravvedere quello che dovrebbe essere il ‘modus operandi’ dell’amministratore per mettere il condominio al riparo da possibili cause e risarcimenti.

NECESSARIO RIDURRE L’ESPOSIZIONE AL RISCHIO

“Dal punto di vista del rischio, la piscina rappresenta una fonte di problemi inimmaginabili”.

Questo assunto di partenza, brutale nella sua verità, è scaturito dall’autorevole voce di Giulio Benedetti, sostituto procuratore generale presso la Corte di Appello di Milano.

Le fonti di potenziale pericolo in presenza di una piscina condominiale sono le più svariate. Solo per citare le più note possono avere a che fare con la qualità dell’acqua, i requisiti igienico-sanitari di ambienti ed impianti, il rischio di annegamento, il rischio di scivolamento dovuto alla presenza d’acqua nei pavimenti adiacenti la vasca.

Va da sé che l’esercizio della struttura dovrebbe essere ammissibile solamente quando tutti gli aspetti – in alcuni casi regolamentati da normative regionali – sono stati sistemati.
Questo in linea di principio. Nella realtà, come possiamo immaginare, non è sempre così…

L’ASSICURAZIONE NON PAGA SE C’E’ “COLPA COSCIENTE”

Molte volte, pur in presenza di fonti di pericolo non adeguatamente gestite, il condominio può sentirsi con le spalle coperte perché è stata stipulata una polizza assicurativa a protezione del rischio.

Tuttavia questa presunzione si scontra con la realtà dei fatti. Perché, come ha osservato ancora il magistrato

“le assicurazioni non pagano quando l’applicazione delle norme di sicurezza è manifestamente lacunosa”.

E ciò perché le polizze non risarciscono in presenza di una ‘colpa cosciente’.

L’ART. 2051 c.c. E’ UNA “NORMA FEROCE”

Sono le testuali parole del procuratore legale Fausto Moscatelli:

“L’art. 2051 del codice civile, quello che norma le responsabilità per il danno cagionato dai beni in custodia, è feroce perché stabilisce un onere probatorio favorevole per chi subisce danno”.

Detto con un esempio: se un persona scivola mentre cammina a bordo piscina, ha esclusivamente l’onere di dimostrare l’entità del danno subito; ricade invece sulla controparte, cioè il condominio in quanto custode del bene,  l’onere di dimostrare di avere fatto una riflessione preventiva – che va documentata – e di avere attuato di conseguenza tutte le dovute cautele per tutelare gli utenti dal rischio presente nelle parti comuni.

Bisogna tenere presente che per eventi di particolare gravità la responsabilità che ne deriva può diventare di natura penale. Ogni qual volta l’evento avverso non è riconducibile al cosiddetto caso fortuito viene richiesta una verifica e se il CTU nominato dal giudice accerta delle mancanze è quasi automatico il rinvio a giudizio.
Nella giurisprudenza, la casistica per sentenze similari è per lo più di tipo ‘colpevolista’.

“Se succede qualcosa – evidenzia Moscatelli – la gara è dimostrare che si è fatto tutto il possibile, o tutto ciò che è ragionevolmente plausibile, per cautelare un rischio che nella fattispecie è diventato evento”.

CARTA CANTA

Per disinnescare la colpa è dunque necessario non vi siano negligenza, imprudenza ed imperizia. E ciò è dimostrabile soltanto con la “carta”. Vale a dire

esibire una documentazione che attesti  tutto quello che è stato fatto per proteggere dal rischio.

Apriamo una parentesi e ci ricolleghiamo, ad esempio, all’importanza di poter disporre nel DVR anche di una certificazione antiscivolo che attesta la rispondenza della pavimentazione comune condominiale (a bordo piscina, ma non solo) ai criteri di sicurezza prescritti dalla normativa antiscivolo vigente.

Per l’avvocato Moscatelli “una documentazione rigorosa vale più delle prove testimoniali e più dell’incognita delle consulenze tecniche”.

OCCUPARSI, NON PREOCCUPARSI

Che fare allora?
In definitiva va tenuto a mente quanto evidenziato dall’avvocato Piercarlo Peroni, esperto di diritto condominiale, e cioè che

“la giurisprudenza dà oggi molta importanza alla diligenza dell’amministratore”.

Bisogna prendere atto che non c’è un livello di sicurezza ‘scolpito sul marmo’ una volta per tutte.
Bisogna concepire la sicurezza come una cosa che va gestita nel tempo, programmando ad esempio un riesame periodico della bontà e dell’attualità delle rifllessioni fatte.
Bisogna gestire la sicurezza come un vestito su misura, cucito sulle esigenze del caso specifico (anche perché non tutti i condomini sono uguali).

Se il rischio è inevitabile, probabilmente insopprimibile, diventa fondamentale fare tutto ciò che è possibile per “governare il rischio”.

Soltanto in questo modo, cioè potendo dimostrare in modo inoppugnabile un’attenta riflessione a priori e l’adozione di cautele preventive, sarà possibile difendersi e convincere ragionevolmente i giudici di avere agito da ‘agenti modello’.